Diana Monteiro

Avaliação em massa do preço da terra na cidade de Maceió, Alagoas, Brasil, através de Modelo Regressivo Cruzado Espacial (SLX), foi um dos 33 artigos aprovados e apresentados no 40º Congresso Panamericano de Valuación, realizado de 6 a 8 deste mês na cidade de Madri (Espanha).

De autoria do professor e pesquisador Nelson Marisco, do Instituto de Geografia, Desenvolvimento e Meio Ambiente (Igdema), da Universidade Federal de Alagoas (Ufal) e coautoria do professor Carlos Peruzzo, da Universidad de la Republica (UDELAR), no Uruguai, o artigo é fruto de uma pesquisa que procura entender o comportamento do preço do metro quadrado da terra praticado na capital alagoana e suas implicações sociais, tomando como recorte espacial todos os bairros.

“O estudo visa cobrir uma lacuna que existe no âmbito da sociedade alagoana, de um estudo empírico acadêmico-científico sobre o preço das terras urbanas para a cidade de Maceió. Dos resultados obtidos, tem-se que, o preço da terra na capital sofre uma maior influência das variáveis topografia, escritura, condomínios fechados, esgoto, esquina, renda média do responsável da família, densidade residencial, distância ao mar e ao centro comercial da cidade”, destaca o pesquisador da Ufal, graduado em Engenharia Cartográfica, pós-graduado em Engenharia Civil e pós-doutor em Engenharia dos Transportes.

Em relação aos resultados obtidos, Nelson Marisco aproveita para enfatizar: “Desta forma, a valorização da terra na cidade de Maceió se apresenta em bairros da planície litorânea com grande infraestrutura e próximo ao mar, seguindo um eixo de valorização ao longo do corredor principal alimentado pela Avenida Fernandes Lima e, na sequência, a Durval de Góes Monteiro, ligando o centro e o litoral aos demais bairros da parte alta da cidade, nas quais se encontra a maior quantidade de terrenos baldios disponíveis”, afirma.

Nelson Marisco explica que a pesquisa em andamento utiliza método comparativo de dados de mercado usando modelos econométricos espaciais, apoiados por Sistemas de Informação Geográfica (SIG). Os dados dos terrenos baldios ofertados por bairros, diz o pesquisador, foram levantados junto às imobiliárias e em páginas de ofertas de imóveis na internet, sendo posteriormente sistematizados em planilhas eletrônicas, tendo suas coordenadas planas georreferenciadas ao sistema de projeção cartográfica plana Universal Transverso de Mercator (UTM), posteriormente importadas para o programa de geoprocessamento QGis. Utilizou-se os programas de computadores GeoDa e GeoDaSpace para realizar Análise Exploratória de Dados Espaciais, as regressões clássicas e espaciais para o processo de estimação.

“No processo de estimação adotou-se o Modelo regressivo cruzado espacial (SLX), no qual utilizou-se de três variáveis explicativas exógenas defasadas espacialmente WX, caracterizando as informações do entorno e os aspectos socioeconômicos do bairro”, enfatiza o professor, atualmente lecionando no Bacharelado em Geografia, as disciplinas relacionadas às áreas de Geotecnologias. Marisco informa que tem também desenvolvido projetos de pesquisa nas áreas de Planejamento Urbano e Territorial, Cadastro Técnico Multifinalitário e Cartografia Básica.

Pesquisa e contribuição

De acordo com o último Censo (2022), a cidade de Maceió tem uma população de 957.916 habitantes, ocupando uma área de 509,320 Km² , com uma densidade demográfica de 1.880,77 hab/km². Apresenta um Produto Interno Bruto (PIB) per capita (2022) de R$ 26.642,2 e um IDHM (2010) de 0,721, dados obtidos do IBGE (2022).

Geomorfologicamente, o município de Maceió compreende a faixa sedimentar costeira composta por Baixos Platôs Costeiros (Tabuleiros) muito dissecados; Baixada Litorânea, constituída de planícies litorâneas de origem mista: fluviais, flúvio-marinhas ou marinhas. Geralmente, representada por praias, recifes, restingas, dunas, lagoas e mangues, quando há predominância da influência marítima. O maciço residual, composto pela Serra da Saudinha e os terraços fluviais, formado pelas Várzeas, sendo que a maior parte do município encontra-se na faixa sedimentar costeira abrangendo a cidade de Maceió.

"Dentro deste contexto, há poucos estudos empíricos sobre o preço da terra na cidade de Maceió. O que se encontra são pesquisas que apresentam o preço do metro quadrado em diferentes bairros. Dessa forma, para analisar o processo de uso e ocupação do espaço urbano, considerando a estratificação desses valores, realizou-se esta pesquisa que estuda o preço dos terrenos ofertados na capital”, diz o professor Nelson Marisco.

Ele aproveita para explicar que não houve possibilidade de captar, no citado trabalho empírico, o movimento de desvalorização nos bairros de Bebedouro, Mutange, Bom Parto, Pinheiro e Farol e suas vizinhanças. Esses bairros foram diretamente afetados com o problema de desastre ambiental provocado pela ação de exploração do subsolo pela empresa Braskem. Conforme o mapa utilizado, observa-se que esses bairros apresentam um preço da terra elevado, fazendo parte do corredor de valorização das terras na parte alta da cidade de Maceió.

“Uma possível explicação para isso é o fato de que não existe mais oferta de terras nesses bairros, fazendo com que o modelo não conseguisse captar esse fenômeno. O bairro Benedito Bentes apresenta baixos valores dos terrenos principalmente nas áreas afastadas da região central ao bairro. Uma possível explicação para isso, deve-se ao fato de ser esse bairro uma “cidade dentro de outra”, uma vez que tem uma dinâmica própria. Ademais, devido às suas características topográficas e seu processo de ocupação territorial, demande um estudo em separado”, destaca o pesquisador da Ufal.

Sobre a contribuição que o estudo visa proporcionar na sequência das etapas levando-se em consideração o modelo utilizado, Nelson Marisco destaca que ele pode ser uma alternativa a ser considerada para procedimentos de estimação em massa do preço das terras urbanas, uma vez que, duas das três variáveis exógenas defasadas espacialmente, utilizadas no estudo, conseguiram captar o efeito de transbordamento das variáveis esgoto e inverso da renda dos vizinhos para o preço da terra no local e sua vizinhança.

“Na sequência, pretende-se estudar o comportamento de outros modelos espaciais no estudo das variações dos preços dos imóveis na cidade de Maceió, procurando ter um melhor entendimento do processo de variação dos preços dos imóveis em diferentes bairros da capital e suas correlações com o processo de uso e ocupação desse espaço e suas interações sociais e ambientais”.

Sobre o artigo desenvolvido em coautoria apresentado no recente evento internacional, que registrou 150 trabalhos inscritos, selecionando 33, dentre eles o que trata sobre a pesquisa com foco na capital alagoana, o pesquisador informa que o próximo passo será submetê-lo a um periódico científico:

“O intuito é obter a disseminação e ampliação do artigo, expandindo-o para o alcance dos resultados obtidos junto à sociedade alagoana em geral, assim como, para toda a comunidade científica que possa se interessar pelo resultado do trabalho de pesquisa desenvolvido no Igdema da instituição alagoana. Também, visa no âmbito da própria unidade acadêmica e na Ufal em geral, ampliar dentro das linhas de pesquisa que possam complementar e contribuir para o processo de consolidação dos cursos de graduação e pós-graduação de áreas afins existentes”, finaliza Nelson Marisco, que participou de forma online do evento internacional realizado em Madri (Espanha).